О недвижимости

Развенчание мифов о динамике цен на недвижимость плюс компиляция прогнозов и комментариев в хронологическом порядке.

2022 год

Большую часть времени [всё время] люди, от которых зависит цена на объекты недвижимости (продавцы и покупатели), определяют ее вовсе не рационально, а иначе. Спросите у любого риелтора — сколько стоит данный земельный участок или квартира? Он поинтересуется площадью, местоположением, наличием коммуникаций, дорог и прочими т. н. фундаментальными факторами. Далее риелтор проанализирует полученное, посмотрит на рынок (!) и назовёт вам примерную цену. А что будет, если позвонить ему через год и назвать те же самые вводные? Цена останется прежней? Нет? Вы не учли какой-то параметр? Сколько не отслеживайте параметров, хоть тысячи, динамику цен вы предсказать не сумеете. Часто профессионалы еще смотрят на ставки, валютные курсы, долговой рынок, но это ничего не меняет, так как динамика перечисленного такая же загадка.

Напомню, что цена определяется лишь в момент сделки, если ее нет, цифры, которые вы посчитали, это всего лишь желания и намерения. Ситуация может быть не только в пользу покупателя, когда он не желает приобретать недвижимость по «высокой» цене, но и в пользу продавца, когда на рынке «сметают» квартиры по любой цене. Здесь не обсуждаются какие-то индивидуальные и локальные случаи, говорим о картине в целом.

Цена может быть ниже себестоимости, если это паника и требуется обслуживать долги. Кстати, а что такое «хорошая» цена и «выгодно»? Задался этим вопросом, когда всего за несколько лет многие пустыри в городе обрели собственников и стали внезапно стоить не ноль, а миллионы рублей. На этих участках не изменился ни один фундаментальный фактор — они по-прежнему были заброшенными пустырями. Зная социономику и теорию волн Эллиотта, можно догадаться, что произошло — данные объекты обрели ценность только потому, что появилось ощущение их ценности. Это есть результат деятельности нервной и гормональных систем, которые у всех одинаковые, что рождает зависимость оценки «дорого/дешево», «выгодно/невыгодно», «нравится/не нравится» от эмоционального состояния группы. Появляются тренды в рыночных ценах, как отражение совокупного настроения общества. Люди приходят к одинаковым выводам в одно и то же время. «Оглянись на всех и делай как все». Постфактум придумываются и фундаментальные обоснования.

Пока мы с коллегами оказались правы, а прогнозы верными — цены на недвижимость в большом медвежьем тренде и падение свое не завершили. Квадратный метр теряет свою покупательную способность. Квартиры не защитили от девальвации рубля. В 2022 году глобальный прогноз (это может будет в 2030-ых годах) о практическом обнулении цены в долларах не говорит о бесплатной раздаче апартаментов, скорее, просто не будет сделок. К примеру, ознакомьтесь с продажей квартир в Воркуте. Из столиц уже уехало не мало людей, эта тенденция продолжится в течении следующих лет. Рынок недвижимости рухнет по всему миру, количество риелторов сократится в разы.

2021 год

В июле первыми увидели новую тенденцию бегства из недвижимости в банковские вклады. График по данным irn.ru 9 августа 2021:

«Из предыдущих постов видно, что в РФ начался тренд роста ставок, следовательно, можно прогнозировать возврат инвест потоков обратно в банки. С соответствующим сентиментом, конечно. Угасание инвест задора, нарастание неопределенности и тревожности. Банк-то понадежнее будет! Деньги не должны работать, кеш греет душу и другие забытые предания медвежьего рынка.»

2016 и 2017 годы

Прогноз по данным irn.ru 30 января 2016:

К 2016 году многие социометры, такие как территория государства, курс доллар-рубль, рождаемость, биржевой индекс РТС и цена недвижимости, были уложены в единую сонаправленную картину. Посмотрите на график — колебания очень большие, фундаментальными причинами такое не опишешь, есть явные тренды от депрессии до эйфории. Попробовать описать эту систему ценообразования эмоциональными методами (теорией волн Эллиотта и социономикой) вполне разумно.

2014 и 2015 годы

В начале 2014 года наша школа первыми в России и СНГ провела анализ долгосрочных трендов social mood rswa.pro/?id=aboutrussia.

2011 год

Начал отслеживаться российский рынок недвижимости.